Criza Imobiliara Din Romania Partea 3
Posted by Mossad in imobiliare on ה׳ באייר ה׳תשס״ט (April 29, 2009)
Va aduceti aminte ca aici si aici dezbateam criza imobiliara care a ajuns si la noi . Ei bine , zilele acestea am mai auzit chestii noi . De exemplu , acest dezvoltator imobiliar a pastorit ridicarea a trei blocuri in cartierul Iosia din Oradea . La inceputul proiectului , cerea cam 800 Euro/mp si pe masura ce a avansat , a ridicat preturile . Asa a ajuns acolo un apartament de 4 camere sa faca 120 de mii de euro , unu cu 3 aprox 99 de mii , unu cu 2 pe la 60+ de mii si unu cu o camera pe la 40+ . Clar , toti care au contractat apartamente , erau oradeni si nu numai . Ce-i care au venit din alte orase (de ex : Bucuresti) sa cumpere, si sa faca specula mai apoi ridicand pretul , au inteles prea tarziu ca nu`si pot permite si au renuntat … a venit criza . Blocurile au stat asa bine mersi . Cam 2 sau 3 apartamente vandute si profit canci . Dezvoltatorii, presati de banci , nu au priceput sa lase din preturi , si s-a ajuns in faza in care iti vine sa-ti iei glanda . Adica la faza cand realitatea depaseste visele …
Zvonurile au amplificat frica de acest proiect , si oamenii au plecat care incotro . In proiectul initial era prevazut 3 blocuri , dar unul a fost ridicat pe strada Lapusului , unul pe Irofte Grigore, iar celalalt de pe Lapusului a fost sistat din lipsa de fonduri . Asa se face ca de mai bine de 1 an totul doarme imprejur . Pana mai ieri , mai bine zis de 3 zile e febra mare si ma suna cineva foarte cunoscut zilele astea , ca sa ma instiinteze ca au scazut preturile acolo . Wow , mi-am zis si primul lucu am intrat pe site la ei . Si vad ….
Desi au scazut cu mai bine de jumate , tot nu vad afacerea . Hai sa analizam putin . O familie medie din Romania are un copil . Pentru ai acorda o educatie corespunzatoare , pentru a avea spatiu , si pentru a trai decent, ai nevoie de un ap cu 3 camere ce-l putin . E si normal ca el , copilul , sa aiba camera lui, asa ca un dormitor , camera copilului si un living este arhisuficient pentru o familie mica . Un apartament in blocul nou , ce-l cu 3 camere conform reclamei de la ei de pe site, e 65900 Euro . O familie medie de la noi castiga cam in jur de 1200 lei/luna . El 700 si ea 500 , dar proportia se poate schimba , asa ca se poate ajunge pana la 1500 lei . Ca sa poti face un credit ipotecar acuma , iti trebuie un avans de ce-l putin 30 % , sau doar in cele mai bune cazuri scade sub 30 % . In cazut in care familia medie nu are alte datorii (avand in vedere anii trecuti , cam 99% dintre ce-i care traiesc in mediul urban au facut un credit , doua , si si-au achizitionat cele trebuincioase omului , electronice , masina etc …) , atunci ei se pot indrepta spre o banca . In cazut in care au datorii , atunci apare ceva probleme . Sa revenim , si sa zicem ca familia noastra are ceva ajutor din afara , si are ce-i 30 % . Deci familia are cam 20 de mii de euro care ii da ca si avans , si mai ramane sa faca un credit ipotecar , la o banca , pentru suma ramasa de 46 de mii . Am intrat pe acest site , unde am facut un calcul ipotetic la suma asta . Adica am calculat suma de 46000 , pe termen de 15 ani , cu o dobanda de 10 % . Am presupus ca dobanda va fluctua atata , daca nu si mai mult in viitorul apropiat , asa ca a iesit acest lucru .
Am optat pentru rate fixe , deoarece este un sistem mai simplu, care place romanului , ca sa stie cat are el de plata . Asa ca , urmand logica asta , am ajuns la o rata de 494 Euro / luna .
Google zice ca : 494 Euros = 2 082.47121 Romanian leu , asa ca familia nostra din clasa medie, nu isi poate permite o rata de asemenea anvergura . Am marit perioada de creditare pana la 20 de ani , dar rata nu a scazut cu mult si am ajuns la 444 Euro / luna . Am incercat diferite formule de calcul , cu dobanda variabila , de 5-6% pe 24 de luni , cu rate diferite , dar cert este ca nu a scazut sub 350 de euro , asa in cazul in care m-am dus cu perioade de creditare la 40 de ani (ceea ce nu cred, ca se va mai intampla in Romania ever) . Familia noastra chiar daca isi da tot salariul pe credit nu va avea cu ce sa traiasca , si iara o da in bara , asa ca , in contextul acestei crize , o familie obisnuita nu va avea access la aceste blocuri chiar in cazul in care au scazut preturile . Desigur , calculul a fost orientativ si subiectiv . Daca credeti ca puteti face unul mai bun , va invit sa mi-l trimiteti .
Revenind la prietenul meu, care ma suna disperat , sa-mi anunte marea “ieftineala” . Sfatul meu , pentru el , a fost sa mai astepte , deoarece preturile vor mai scadea , destul de mult , deoarece puterea de cumparare , nu suplineste cererea . Pentru ce-i care nu pricep, ca regula de cerere/oferta nu se aplica intr-un mediu de creditare , chiar daca sunt 1 milard de doritori de casa si doar un singur apartament . In acest caz pretul la acel apartament ar trebuii sa creasca, la pretul cel mai mare care va putea sa fie platit . Nu e asa , regula de cerere/oferta , se aplica intr-un mediau sanatos de afaceri si piata , unde dezvoltarea se face pe premise de economii , si nu credite . La noi cresterea masiva a pietei imobiliare , a fost suplinita de banci, care in contextul economico-financiar trecut , in care se gaseau bani pe piata cu nemiluita , si nu puteau fi cheltuiti , au fost luate de valul ametitor a profiturilor rapide si fara bataie de cap . Numai din lacomie . Daca cineva ar fi ascultat acuma mai bine de 5 ani , cand am zis ca aceasta crestere economica e un bluf , acuma ar fi fost la adapost de efectele actuale ale crizei . Dupa ce i-am explicat , babeste , persoana a renuntat sa mai achizitioneze apartamente “ieftine” de la dezvoltatorii faliti , care acuma in ceasul at 12-lea incearca sa mai salveze ce se mai poate salva . Aveti grije !!!
Evolutia pietei in domeniul imobiliar , nu mai se poate relua de pe fostele premizele financiare , socio-economice . Pentru o piata sanatoasa , trebuie ca guvernele tarilor afectate sa intervina pe piata de real estate . Adica sa legifereze mult mai bine , si sa pedepseasca specula cu terenuri . O “piata libera” , monopolizanta , asa cum s-a intamplat acuma in lume , si la noi , cu efectele pe care le stim cu totii , nu mai este de dorit . Pentru a suplini nevoile fundamentale ale populatiei doritoare de case si apartamente , autoritatile ar trebui sa intervina cu facilitati in constructii , destul de avantajoase pentru constructori , care la randul lor sa nu depasesca profitul cu mai mult de 15 % . Asa s-a intamplat in Asia , si dupa ce au luat-o rau pe coaja in 1997 , s-au invatat minte si au construit ulterior pe realitati si bizz avantajos , atat pentru vanzator cat si pentru cumparator . Asa s-a ajuns ca , in Bangkok , capitala shoppingului in Asia de Sud-Est , o garsoniera sa nu depasesca 20 de mii de Euro city /12 mii de Euro periferie . Si vorbim de locul unde a inceput nebunia imobiliara in lume . Azi , sunt cladiri in Bangkok care stau asa :
… adica degeaba . Deoarece , cineva acuma mai bine de 12 ani , a crezut ca face cateva miliarde, investind nimic , sau doar banii bancilor . Dream on …
